物業管理行業的興起是市場經濟發展到一定程度的必然產物，它既反映了社會生產力發展的階段水平，也反映了社會分工細化的協作程度，同時也是現產權理論關于公共產品消費問題的典型模型。因此，分析研究轉型時期經濟發展的特點，把握物業管理行業的發展趨勢和方向，具有重要的理論和實踐意義。

　　一、轉型時期經濟發展的特點

　　當今世界經濟的發展模式大致有兩類：一是傳統的計劃經濟模式，資源的配置以中央集權、統一配置為特征；二是市場經濟模式，資源的配置主要由市場供需雙方決定。進入80年代后期，世界政治經濟發展格局發生重大變化。以美國為代表的發達國家以信息技術和創新為特征步入了新經濟時代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時間內實現從計劃經濟向市場經濟的跳躍，然而，實踐已經證明，這種改革的成本和代價是巨大的，它所產生的負面影響仍經久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進式的改革道路，其主要做法是，從改進微觀經營機制上入手，強化對勞動者和企業的激勵作用，發揮勞動力資源富裕的比較優勢，促進新增資源創造，借助于資源配置制度（價格機制），使這部分新增資源配置到傳統經濟體制下受壓抑的部門，達到加速經濟增長和產業結構調整的目標。

　　面對全球經濟格局的變化，美國著名經濟學家斯蒂格利茨認為，中國面臨兩個挑戰，一是轉型，二是發展。其實二者相輔相成，轉型似乎成為我國經濟持續發展的必由之路，而發展又是轉型的目標所在。中國經濟自改革開放以來經歷了兩方面的重大變革：一是經濟體制從傳統的計劃經濟向市場經濟的轉變；二是經濟增長方式的轉變，即實現由粗放式經營到集約化經營的轉變。應該說，我國目前正處于這種經濟發展格局的轉變之中，這就是所謂的轉型經濟。轉型經濟的最基本的特征可以概括為非穩定性、可選擇性和高成長性。它包括實現這種轉變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經濟背影下，物業管理行業應運而生。

　　二、我國物業管理市場的形成條件

　　物業管理最早起源于18世紀年代的英國，歷經一百多年的發展，已經形成了一個特定的行業。在我國，1981年3月深圳成立了第*家物業管理公司，直至1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，物業管理行業在中國才逐漸得以初步規范和發展。目前全國有物業管理單位10萬多家，從業人員達150萬人，初步形成了一個巨大的物業管理市場。物業管理市場在我國的形成與發展是經濟轉型的必然結果：

　　1、經濟轉型催生了房地產業的發展與住房制度改革。1980年，同志就住宅問題發表了重要講話，肯定了建筑業在國民經濟中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國家對城鎮土地使用制度、城鎮住房制度以及房地產開發進行改革，其核心是要改變計劃經濟體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業性相結合的規范化的住房分配交易市場和房屋維修市場。這一改革不僅為房地產開發市場的形成和發展創造了先決條件，也為物業管理行業的產生和發展奠定了基礎。

　　2、產權主體的多元化導致了管理制度的根本變革。全民所有制條件下的房管制度不能適應市場經濟的要求，也即它無法解決多元化產權物業的管理問題。以往房屋的使用者和產權人是相分離的，產權人不是政府就是國有企業，物業產權的不可劃分的性質，導致產權不能流動、人才不能流動、資源配置效率低。隨著房屋市場交易日臻成熟，大多數產權轉移到個人和企業手中，于是形成了產權多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業的管理問題，多元化的產權主體期盼著新型的物業管理模式的出現。

　　3、公共產品的特性決定了物業管理機構存在的必要性。對于一幢物業而言，產權多元化的物業還包括了它所附帶的公共產品（公共部位）。所謂公共產品就是某一區域全體消費者免費或者以很低的價格就可以購買到的商品或服務。例如小區內部的保安、保潔和公共部位的維修、養護都可以看成是公共產品，它與購房合同中的房屋產權有本質區別，取得房屋產權便具有排它性，但公共產品的消費則是非排它性的。由于公共產品都符合“搭便車原則”，要維持公共產品的耐用性和持久性就必須有一個組織來整合各產權主體散落在公共產品中的權益，這個組織便是物業管理公司。這是物業管理行業存在的法理基礎。

　　4、物業投資的保值增值要求專業化的物業管理。市場經濟的高度發達，已經使購買房屋不僅僅是一種消費投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實也已證明，很多人購置物業就是作為一種投資。從本質上講，業主購置房屋或者從事置業投資，除了要獲得資金的時間收益外，更重要是為了獲取包括服務在內的環境增值收益，它是不動產增值的重要方面。也就是說，業主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業化管理組織。

　　5、房地產開發商售后服務承諾的要求。市場經濟中人們自主選擇的權利促使房地產開發商不僅要提供優質有房屋、優美的環境，而且還要提供優良的服務、優雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長遠利益，越來越多的開發商注重提供優良的售后服務，他們甚至在房屋的規劃設計階段就考慮了物業管理的要求。推動和促進物業管理的發展，成為開發商走專業化分工協作道路的必然選擇。

　　三、我國物業管理行業的發展趨勢和方向

　　物業管理行業的發展與社會經濟發展、人們生活水平和生活方式密切相關，因此，我們可以從物業管理行業所在的法律環境、經濟背景以及行業內涵等方面去把握其發展趨勢和方向。

　　1、物業管理市場由單一、狹小逐漸轉變開放、擴大

　　中國經濟轉型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場。我國住房制度的改革，為此創造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統分統包，幾乎不存在真正意義上的物業管理。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個人購買的比例僅占14%，到1999年個人購房比例達80%。這表明單一住房公有制已經被打破，以居民自有產權主的多種產權形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據統計資料，2000年我國房地產業在國內生產總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因為存在這方面的差距，國家“十五”計劃已明確把發展新興城鎮作為拉動經濟增長、調整經濟結構和布局的重要手段。由此可見，房地產業在我國有著巨大的發展空間，同樣物業管理市場的發展前景也是十分令人樂觀的。

　　2、物業管理企業的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定的狀態

　　到目前為止，我國物業管理單位已有10萬多家，全國的房屋建筑面積總總計約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業管理的低收入、低利潤的行業特點，要求規模化經營。這一基本的市場競爭法則，必然導致眾多的物業管理公司被兼并、淘汰和破產。以深圳為例，全市共有各類物業管理機構1200余家，其中正式注冊的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業管理的面積不到10萬平方米。為了避免無效競爭和浪費資源，深圳市政府對物業管理公司的注冊予以限制，以抑制數量的增加，同時要求開發商對新開發出的房屋進行招標選擇管理公司。這種趨勢表明，多數物業管理公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。物業管理行業將進入群雄并起的戰國時代，最終將形成若干家實力雄厚的物業管理企業，并成為行業發展的標志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業自律逐漸增強

　　如果說目前和今后一段時期，物業管理市場還需要政府有關部門依靠行政手段來加以干預和指導的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機制作用的日益強大和有效，政府在物業管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當的法規，并保障法規的嚴肅性和權威性。行業自律性的形成完全依賴于市場化的發育程度，一個高度發達的物業管理市場，必然有與之相適應的行規業律。國家建設部已率先將原先政會的行政職能權力讓位于中國物業管理協會，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業管理服力的內容將向兩頭延伸

　　傳統的物業管理服務的內容主要包括小區的治安、環境衛生、設備設施的維護、維修及保養等，其目標和對象是延長物業的使用壽命。現代物業管理已將這種服務指向了物業的所有者和使用人，物業管理企業竭力創造人性化、親性化的管理環境。然而，物業管理服務的內容還將向上延伸至房屋的規劃設計階段、設備安裝及調試階段。這種看似不務正業的多此一舉，實際上是物業管理企業的內在需求。一方面，開發商希望在事前多聽取物業管理公司的意見，充分利用物業管理公司在與業主和住戶聯系中獲取的信息資源，以保證其后續服務的質量，達到樹品牌的目標；另一方面，物業管理企業需要通過接管前期的介入熟悉和了解設備設施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩過渡。

　　我國的物業管理行業方興未艾，它在改革開放中誕生，又在經濟轉型時期接受洗禮和沖擊，雖然會有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會映紅大江南北。