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論房地產(chǎn)項目目標成本管理

2020.01.06

發(fā)布者:網(wǎng)上發(fā)布

通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預算和工程建設(shè)全過程控制,即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理,是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產(chǎn)投資決策階段,開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計,并對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。
房產(chǎn)既然是商品,它就有和其他商品一樣的共性,可以應用價值工程管理,即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下,爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。
在價值工程中,價值定義為:功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用(成本)的比值。其表達式為:價值=功能/成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途;成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn),到用戶使用所花費的全部成本。一般說來,提高產(chǎn)品價值的途徑有五種:一是功能不變,降低成本;二是成本不變,提高功能;三是成本增加,功能提高幅度更大;四是一些次要功能下降,但帶來成本大幅度降低;五是既提高功能,又降低成本。通過功能細化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價,實現(xiàn)建設(shè)項目最佳經(jīng)濟效益。
目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法,這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時,有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應在此基礎(chǔ)上對工程項目做進一步測算優(yōu)化,以確定項目的最終目標成本。一步降低開發(fā)成本,在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立后,如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場,房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的,因此對于項目成本控制尤為重要。在實施階段,我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2.1合理安排工程周期
項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期,科學合理地安排建設(shè)周期,可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始,經(jīng)施工過程至竣工移交,成本控制工作要伴隨項目的每一階段,如在工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案,合理安排施工順序,按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工,充分利用現(xiàn)有的資源,確保工程質(zhì)量,減少施工成本支出,減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。
同時,根據(jù)建設(shè)周期,施工進度,相應地安排各項配套工作的時間節(jié)點,使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2.2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本,降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標成本管理的又一重要內(nèi)容。實際工作中,工程雖能按期保質(zhì)完成,但工程成本超支嚴重,不能達到預期收益的情況時有發(fā)生。因此,在與施工單位簽訂承包合同時,應聘實際工作中,在保證品質(zhì)的前提下改進和優(yōu)化設(shè)計,進請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本,對承包商的制約條款要達到無所不包的地步,對可能發(fā)生的情況都要有提前的預計,以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,就施工中可能產(chǎn)生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定,經(jīng)法律形式確定下來,來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進行分析,應盡可能減少變更,對于技術(shù)變更和施工變更,要先簽單(技術(shù)合同單,施工簽證單)后施工。如果工程進度要求緊,也要做到同步進行,工程若有增減應及時審價,以避免無法核實的情況發(fā)生,引起雙方不必要的爭議。總之,各職能部門要加強監(jiān)控,加強預算審查,嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業(yè)審價機構(gòu)是個好辦法,該工作在項目實施之初就要及時介入,協(xié)助建設(shè)單位對項目施工的實際工程量,材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計,特別是隱蔽工程的變更要及時審價,為工程項目最終審計和成本控制打下基礎(chǔ)。
2.3嚴格控制材料、設(shè)備價格
材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70%,工程材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容,對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡,及時準確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設(shè)備訂貨,應貨比三家,也可采用招投標方式采購,在滿足施工的前提下,把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地檔次不同,價格會有差異,就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同,價格也會有差異。要樹立成本意識,形成控制成本機制。
非甲供材料,可以采取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨,可以推薦相關(guān)廠家進行類比;同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。
2.4合理安排建設(shè)資金
房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金,保證項目開發(fā),控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比較高,而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一;房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金,保證項目開發(fā),控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比較高,而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道,就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講,由于投入資金較多,資金壓力也大,需要通過融資來保證多個項目的開發(fā),又要避免過多占用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預計,同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比較清晰了解,才能制定最佳資金計劃方案,把企業(yè)資金成本降低到最小。
例如,我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多,資金緊缺的情況,對一項目開發(fā)在配備一定自有資金同時,采用信托融資方式解決前期購買土地資金,在取得“四證”后,再根據(jù)建設(shè)資金安排,向銀行逐步分期貸款支付建設(shè)資金和歸還前期向信托融資的借款,再用銷售回款歸還貸款資金和信托資金,取得了很好的效果。通過信托融資,可以有效規(guī)避“四證”不全無法取得銀行借款的問題,就可以解決前期投入資金的問題;還可以合理優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),使其具有再融資能力;這樣就有效地規(guī)避了資產(chǎn)負債率高的問題。
3、合理利用稅收政策的籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃,有效降低稅收負擔。企業(yè)財務部門應針對每種稅收的特征,制定相應合理的避稅措施。
房地產(chǎn)開發(fā)項目稅金主要為:營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進征收。房產(chǎn)項目如果合理進行稅務籌劃,此三大稅應有較大避稅空間。
房地產(chǎn)開發(fā)項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有:合理分攤法;定價籌劃;收入籌劃;優(yōu)惠政策籌劃等。如能合理分攤費用,用足用活優(yōu)惠政策,則有不少籌劃空間。
由于稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,可加計20%扣除,三項期間費用可在取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%之內(nèi)扣除,普通住宅增值額未超過20%的情況下可以免征土地增值稅。因此,如果開發(fā)的項目涉及普通住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā),應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算(前提是當?shù)囟悇帐欠裨试S),可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅;也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產(chǎn)銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20%;期間三項費用開支盡量達到開發(fā)成本10%的上限等。
4、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系,加強實施過程的成本監(jiān)督和分析,及時反饋成本信息。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù),就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。

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