資產(chǎn)質(zhì)量差、資產(chǎn)變現(xiàn)難，企業(yè)法人資產(chǎn)不足以安置職工是落后地區(qū)企業(yè)改制中帶有普遍性的一大難題。在國(guó)有企業(yè)改制中，將行政劃撥土地出讓金用于職工有關(guān)費(fèi)用的提留或彌補(bǔ)國(guó)有企業(yè)的負(fù)資產(chǎn)是各地普遍的做法。但由于一些地方?jīng)]有科學(xué)地運(yùn)用土地政策，致使土地使用權(quán)沒能在企業(yè)改制中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

　　一、企業(yè)改制中土地使用權(quán)處置的幾個(gè)問題
　　在企業(yè)改制中，對(duì)土地使用權(quán)有如下幾種處置辦法導(dǎo)致了不良后果：
　　1．將國(guó)家行政劃撥土地使用權(quán)無(wú)條件地優(yōu)惠給企業(yè)。前些時(shí)間，一些地方因沒有提留轉(zhuǎn)換職工身份的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，而將行政劃撥土地使用權(quán)以優(yōu)惠價(jià)格出讓給企業(yè)。個(gè)別地方甚至規(guī)定，當(dāng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到一定高度時(shí)，行政劃撥土地就送給企業(yè)，以此作為國(guó)家對(duì)企業(yè)改制的一種鼓勵(lì)措施。這種將職工轉(zhuǎn)換身份的置換費(fèi)（或叫職工工齡補(bǔ)償金）和政府對(duì)企業(yè)改制的優(yōu)惠捆在一起的做法將帶來(lái)兩個(gè)不利后果：一是企業(yè)改制為有限責(zé)任公司后，企業(yè)的資產(chǎn)是出資人的，以資產(chǎn)形式優(yōu)惠給企業(yè)，其優(yōu)惠就落到了出資人身上，但其中確有職工的有關(guān)費(fèi)用在里頭，這就給改制企業(yè)今后的資產(chǎn)界定帶來(lái)了困難；二是不利于職工觀念的轉(zhuǎn)變，因?yàn)樵谄髽I(yè)改制時(shí)沒有以職工身份置換的名義提留過資產(chǎn)。
　　2．用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用。有些企業(yè)法人在本身沒有凈資產(chǎn)，或資產(chǎn)不夠提留職工有關(guān)費(fèi)用時(shí)，就將行政劃撥土地使用權(quán)捆在企業(yè)法人資產(chǎn)中，用增加負(fù)資產(chǎn)的辦法提留職工有關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致職工有關(guān)費(fèi)用的提留虛化。一旦改制企業(yè)再次破產(chǎn)，職工將認(rèn)為企業(yè)改制時(shí)國(guó)家對(duì)職工的補(bǔ)償金沒有實(shí)際到位，這就給改制企業(yè)留下了隱患。
　　3．土地資產(chǎn)的評(píng)估不合理。有些地方規(guī)定：企業(yè)改制的資產(chǎn)統(tǒng)一按重置價(jià)評(píng)估。這個(gè)評(píng)估方法對(duì)商貿(mào)用地是很不合適的。有的企業(yè)在改制時(shí)，資產(chǎn)一時(shí)難以變現(xiàn)，職工的安置費(fèi)沒有來(lái)源，就采用實(shí)物資產(chǎn)安置職工的辦法。即按評(píng)估、確認(rèn)的價(jià)格將店面等資產(chǎn)作為職工安置費(fèi)分給職 。由于土地資產(chǎn)的增值，一旦變現(xiàn)，則土地的級(jí)差地租將被職工個(gè)人不合理占有。目前對(duì)這部分差價(jià)究竟如何處理許多地方還沒有規(guī)定，極易導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的隨意性比較大，對(duì)評(píng)估結(jié)果也缺乏有效的責(zé)任制度。企業(yè)在改制時(shí)漏估或低估資產(chǎn)，其好處被持大股的人占有，引起職工不滿的糾資庇蟹⑸?
　　4．集體企業(yè)改制時(shí)機(jī)械地參照國(guó)有企業(yè)的土地優(yōu)惠政策。行政劃撥土地使用權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有，集體企業(yè)改制時(shí)本不應(yīng)以行政劃撥的土地出讓金來(lái)安置集體企業(yè)的職工。但為了保持社會(huì)穩(wěn)定，集體企業(yè)改制時(shí)未將土地使用權(quán)收回變現(xiàn)，往往同意將土地出讓金用于集體企業(yè)的職工安置。結(jié)果有的地方在集體企業(yè)本身的資產(chǎn)可以安置職工的情況下，仍將行政劃撥土地使用權(quán)低價(jià)出讓，造成了國(guó)有資產(chǎn)流失。
　　二、關(guān)于土地使用權(quán)處置的建議
　　從上述分析可知，如果土地使用權(quán)處置不當(dāng)，改制企業(yè)就很有可能留下后遺癥，國(guó)家花了錢，卻辦不成好事。要避免以上問題，筆者以為應(yīng)采取如下措施：
　　1．要明確一個(gè)觀念：即行政劃撥土地使用權(quán)不是國(guó)有企業(yè)法人的資產(chǎn)，更不是集體企業(yè)法人的資產(chǎn)。在企業(yè)改制中，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和企業(yè)法人其它資產(chǎn)的處置政策不同，因此兩類資產(chǎn)必須分開評(píng)估、分別對(duì)待，并根據(jù)土地使用權(quán)的使用情況單獨(dú)報(bào)批處置。
　　2．要有條件地運(yùn)用土地資產(chǎn)優(yōu)惠政策。條件主要是兩個(gè)：一是企業(yè)資產(chǎn)不夠職工有關(guān)費(fèi)用提留。土地使用權(quán)出讓金首先得保證用于職工有關(guān)費(fèi)用的提留，包括在職職工的身份置換費(fèi)，遺屬、直系親屬及精簡(jiǎn)下放人員的有關(guān)費(fèi)用，離退休人員和內(nèi)退職工的大病醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。二是企業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)。土地使用權(quán)出讓金經(jīng)批準(zhǔn)后得首先用于彌補(bǔ)國(guó)有企業(yè)改制時(shí)的負(fù)資產(chǎn)。集體企業(yè)改制時(shí)除經(jīng)批準(zhǔn)土地出讓金可用于職工安置外，不存在彌補(bǔ)企業(yè)負(fù)資產(chǎn)的問題。
　　3．不要勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制。有些企業(yè)對(duì)原有資產(chǎn)進(jìn)行核銷、剝離和提留后，即使將劃撥土地使用權(quán)全部貼上，還出現(xiàn)較大的負(fù)資產(chǎn)，但是由于地方財(cái)政拿不出錢，往往是采取按零資產(chǎn)改制的辦法，這樣無(wú)意中造成了虛假出資和虛假提留或提留不足問題。筆者認(rèn)為在這種情況下，不能勉強(qiáng)按零資產(chǎn)改制，而應(yīng)該按以下順序調(diào)整資產(chǎn)：企業(yè)總資產(chǎn)—總負(fù)債—?jiǎng)冸x數(shù)—核銷數(shù)+（未執(zhí)行優(yōu)惠政策的土地出讓金全額—職工費(fèi)用提留）。這個(gè)順序體現(xiàn)了如下精神：一是將行政劃撥土地使用權(quán)與企業(yè)法人資產(chǎn)分開處置，企業(yè)總資產(chǎn)中不包括行政劃撥土地使用權(quán)，剝離和核銷都在企業(yè)總資產(chǎn)中沖減，這體現(xiàn)了先用企業(yè)法人資產(chǎn)處理遺留問題的原則。當(dāng)企業(yè)法人資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí)，再用括號(hào)內(nèi)的正數(shù)資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)其負(fù)數(shù)，如括號(hào)內(nèi)資產(chǎn)是負(fù)數(shù)，當(dāng)視負(fù)資產(chǎn)大小確定改制形式：如負(fù)資產(chǎn)很大，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法；如負(fù)資產(chǎn)不大，則可實(shí)施股份制改造，但必須有全體出資人同意承擔(dān)負(fù)資產(chǎn)的承諾書。二是用土地使用權(quán)作為職工有關(guān)費(fèi)用的保證，如果括號(hào)內(nèi)是負(fù)數(shù)，企業(yè)又沒有其它資產(chǎn)用于職工費(fèi)用提留的，一般要求采取破產(chǎn)或解散的辦法。
　　4．土地使用權(quán)原則上應(yīng)按市場(chǎng)比較法評(píng)估。市場(chǎng)比較法評(píng)估有如下好處：便于評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)，對(duì)評(píng)估價(jià)嚴(yán)重背離市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果可以追究其評(píng)估責(zé)任；有利于提足各項(xiàng)費(fèi)用，減少國(guó)家對(duì)改制企業(yè)的欠帳；

　5．政府應(yīng)該充分利用國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司收購(gòu)國(guó)有企業(yè)的實(shí)物資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)，及時(shí)安置職工，防止和減少國(guó)有資產(chǎn)流失。特別是一些變現(xiàn)比較容易、資產(chǎn)增值明顯的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等要統(tǒng)一收購(gòu)起來(lái)，由國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一交由中介機(jī)構(gòu)按照公開、公正、公平的原則組織資產(chǎn)變現(xiàn)。一些地處黃金地段的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，原則上不能以安置職工的名義分店面到人。 來(lái)源:考試大-土地估價(jià)師考試